PLAN OG BYGG

Etter plan- og bygningsloven § 20-1 er hovedregelen at all oppføring, til bygging, påbygging, under bygging, eller plassering av bygning, konstruksjon eller anlegg er søknadspliktig. Det samme gjelder vesentlig terrenginngrep, vesentlig endring eller vesentlig reparasjon, fasadeendring, bruksendring, rivning, oppføring/endring/reparasjon av bygningstekniske installasjoner, oppdeling/sammenføyning av bruksenheter i bolig, oppføring av innhegning mot veg, plassering av skilt og reklameinnretninger opprettelse av ny grunneiendom (fradeling), anlegg av veg, parkeringsplass og landingsplass samt hovedombygging.

En rekke mindre tiltak er likevel unntatt fra søknadsplikt. Unntakene følger av plan- og bygningsloven § 20-5 og er nærmere utdypet i Byggesaksforskriften («SAK10») kapittel 4. Eksempel på tiltak som er unntatt fra krav om søknad og tillatelse er frittliggende bygning på bebygd eiendom, som ikke skal brukes til beboelse og som verken har et samlet bruksareal (BRA) eller bebygd areal (BYA) på over 50 m2. Mønehøyden må ikke være over 4,0 meter og gesimshøyden må ikke være over 3,0 meter. Bygningen kan oppføres i èn etasje og kan ikke underbygges med kjeller. Bygningen må ikke stå nærmere enn 1 meter fra nabogrense.

Et annet praktisk unntak fra søknadsplikten er tilbygg som verken har samlet bruksareal eller bebygd areal på over 15 m2. Tilbygget må være understøttet, kan ikke overstige to etasjer eller plan på det eksisterende byggverket. Forskriften inneholder også mange praktiske eksempler på små tiltak utendørs som er unntatt fra søknadsplikt.

Det fremkommer ikke av forskriften, men følger av praksis at mange små tiltak som utføres samtidig, samlet kan bli vurdert til å utløse søknadsplikt selv om tiltakene hver for seg er unntatt søknadsplikt.

Det er svært viktig å være klar over at et tiltak som er unntatt søknadsplikt, likevel må utføres i henhold til andre regler i plan- og bygningsloven med forskrifter. Herunder må tiltak ikke være i strid med en vedtatt kommuneplan eller reguleringsplan, herunder reguleringsbestemmelsene. Dette er tiltakshavers ansvar. Dette betyr at hvis tiltaket for eksempel ligger nærmere enn 4 meter fra nabogrense, må man ha dispensasjon fra lovens avstandskrav. Hvis tiltaket ligger i et LNF-område eller nærmere enn 100 meter til sjøen, må man søke dispensasjon fra LNF-formålet og/eller byggeforbudet i 100-metersbeltet.

Det kan også følge andre bestemmelser av gjeldende kommuneplan eller reguleringsplan som gjør at tiltaket man ønsker å utføre krever dispensasjon. Søknad om dispensasjon skal nabovarsles. Dette gjelder selv om tiltaket er unntatt fra vanlig søknadsplikt.

Regelverket er sammensatt og kan være vanskelig å manøvrere i på egen hånd. Vårt råd er å søke kvalifisert bistand tidlig i prosessen. Dersom man utfører et tiltak i strid med plan- og bygningsloven, kan kommunen igangsette ulovlighetsoppfølgning. Det kan bli både kostbart og i verste fall få som konsekvens at man må rive/rette et allerede utført arbeid.

Lovens hovedregler i plan- og bygningsloven § 29-4, er at tiltak må plasseres minst 4 meter fra nabogrense. Avstanden til grensen beregnes fra byggverkets fasadeliv. For bygg med gesimshøyde over 8,0 meter, skal avstanden være minimum byggverkets halve høyde.

Om man ønsker å bygge nærmere felles grense enn 4 meter, må man enten ha skriftlig samtykke fra nabo, eller søke om dispensasjon. For enkelte mindre tiltak, har bestemmelsen et unntak som fastsetter at kommunen etter en konkret vurdering kan gi samtykke uten at man må ha dispensasjon. Dette gjelder blant annet for frittliggende garasje og frittliggende uthus som verken har samlet bruksareal eller bebygd areal over 50 m2. Man har likevel ikke krav på slikt samtykke, og kommunen skal gjøre en vurdering der blant annet konsekvensene for nabo skal hensyntas.

Dersom eiendommen du ønsker å bygge på, er omfattet av en reguleringsplan, kan det være inntatt egne byggegrenser i reguleringsplanen. I visse tilfeller følger det også egne byggegrenser av kommuneplanens arealdel. I så fall går dette foran lovens bestemmelser.

Vi har lang erfaring og inngående kjennskap til plan- og bygningsloven og tilhørende forskrifter. For å realisere byggedrømmen, er det viktig å kjenne til plan- og bygningslovens system. Noen tiltak er kanskje ikke søknadspliktige, noen kan behandles som såkalt dispensasjon, og noen tiltak forutsetter utarbeidelse av reguleringsplan eller endring av eksisterende arealplaner.

Det er viktig at vi kobles på tidligst mulig i prosessen for å kunne gi de beste råd for hvordan ønsket tiltak kan gjennomføres på en ressurseffektiv måte. Vi har god dialog med arkitekter, konsulenter, offentlige instanser, der vi bidrar særskilt med vår juridiske spesialkompetanse for å styrke søknaden og dine muligheter til å få gjennomslag for både små og større byggeprosjekter.

Dersom du mottar et nabovarsel om et tiltak som vil få negative konsekvenser for deg, er det viktig at det inngis gode og konkrete merknader knyttet opp mot plan- og bygningslovens bestemmelser så tidlig som mulig i prosessen. Noen ganger opplever vi at grundige nabomerknader, kan medføre at utbygger velger å endre sine planer for å unngå tvist med naboer.

Dersom kommunen har gitt tillatelse, kan man som nabo påklage vedtaket videre til Statsforvalteren.

Som nabo er man ofte opptatt av solforhold, utsikt, innsyn, støy og lukt. Hva som er tillatt og ikke, vil variere både etter hvilket tiltak det dreier seg om, hvor tiltaket søkes gjennomført, hva som er fastsatt i kommuneplanens arealdel og eventuell reguleringsplan, hvilke bestemmelser tiltaket eventuelt er i strid med og en rekke andre konkrete omstendigheter. Jo viktigere det er for deg å få stanset et tiltak på naboens eiendom, jo viktigere kan det være å søke advokatbistand i forsøket på å få stoppet/endret naboens byggeplaner.

I enkelte tilfeller bygger naboen uten å søke. Da bør man kontakte kommunen og be om at kommunen følger opp med et tilsyn for å undersøke om det er utført arbeid i strid med plan- og bygningsloven. Ulovlighetsoppfølgning er man ikke part i som nabo, men det kan like fullt være viktig å søke juridisk bistand som kan sikre at kommunen håndterer saken til det beste for dine egne interesser.

Vi bistår med juridisk veiledning om hva som er viktig å tenke på dersom du skal få utarbeidet en reguleringsplan. Det er et omfattende regelverk, og mange avklaringer som må gjøres. Erfaringsmessig er en utfordring med vedtatte planer at de ikke sikrer tilstrekkelig fleksibilitet for utbygger. Her kan vi bidra med vår kompetanse og innsikt i regelverket omkring arealformål, reguleringsbestemmelser og de muligheter som loven åpner for.

Vil du protestere på en reguleringsplan? Vi har lang erfaring i å bistå både enkeltpersoner og velforeninger. Ta kontakt tidlig i prosessen, så vil vi følge opp for å ivareta dine interesser.