EIENDOM

De fleste har på et eller annet tidspunkt stiftet bekjentskap med tinglysningsinstituttet for rettigheter i fast eiendom. Tinglysning innebærer en offentlig registrering av en avtale eller rettighet. For rettigheter i fast eiendom skjer denne registreringen i grunnboken.

Etter tinglysningen er gjennomført kan hvem som helst gå inn i grunnboken å få informasjon om hvem er registrert som hjemmelshaver til eiendommen eller om rettighetsforholdet som er tinglyst.

Det er ikke et krav om at rettigheten tinglyses for at den skal være gyldig. Men man bør likevel gjøre det. Uten tinglysning så vil ikke en avtalt rettighet ha såkalt rettsvern. Rettsvern innebærer at rettigheten gis beskyttelse mot tredjemenn som påstår de har en samme rett eller en konkurrerende rettighet.

Det er Statens Kartverk som er tinglysningsstyremakt. De har ansvar for føring og formidling av data fra grunnboken for fast eiendom. Dersom en rettighet eller avtale i fast eiendom skal tinglyses må de derfor sendes til Kartverket.

Det er ikke krav til å benytte standardiserte skjemaer for tinglysning men det kan noen ganger være en fordel. Det er strenge krav til de de dokumentene som skal tinglyses og hvilke opplysninger som skal være med. Oppfylles ikke disse vil tinglysning bli nektet.

Det er heller ikke alle rettigheter som kan tinglyses. For å få tinglyst en rettighet i grunnboken må den gjelde fast eiendom for eksempel en veirett, båtplass, borett eller høydebegrensning på bebyggelse.

Kravet om at rettigheten eller avtalen må gjelde fast eiendom gjør at en del avtaler vil falle utenfor det som kan tinglyses. Et pengekrav bestående mellom to personer vil for eksempel ikke kunne tinglyses.   Det kan også være slik at i en avtale er det noen rettigheter som kan tinglyses mens andre ikke kan det. For å unngå at man ikke får avtalen tinglyst må denne utformes på en måte som ivaretar disse hensynene.

For tinglysning av noen rettigheter vil det også kunne utløses krav til oppmåling. Det vil særlig være tilfelle dersom rettigheten innebærer at noen får en eksklusiv bruksrett over den aktuelle delen eiendommen i mer enn 10 år. Dersom det stilles krav om oppmåling og matrikulering så må dette innhentes offentlig rettslig tillatelse til dette fra den kommunen eiendommen ligger i. Slik tillatelse vil ofte være vanskelig å få i sjønære områder og uansett innebære lang saksbehandling. Dette er derfor viktige forhold å ta i betraktning ved utforming av den teksten som skal tinglyses.

Våre advokater har bred erfaring med utforming av dokumentene som skal tinglyses og spørsmål som oppstår i den forbindelse. Vi bistår også jevnlig med tolkning og avklaring av rettighetsforhold knyttet til tinglyste dokumenter i grunnboken og tvister som måtte være oppstått i tilknytning til dette.

Flere av advokatene i HALD har eiendomsmeglerbevilling og kan bistå som oppgjørsansvarlig (ofte kalt mellommann) når kjøper og selger allerede har funnet hverandre og blitt enige om de sentrale vilkårene som salgssum og overtakelsestidspunkt.

Ved bruk av advokat som mellommann vil kjøper først overfører pengene til advokatens meglerkonto. Deretter gjennomføres prosessen med tinglysing av skjøtet. Først når kjøper har fått hjemmel til eiendommen vil selger få utbetalt salgssummen. Bruk av advokat som oppgjørsansvarlig skaper dermed sikkerhet for både kjøper og selger ved gjennomføring av handelen. De fleste banker stiller krav om bruk av en advokat eller eiendomsmegler som oppgjørsansvarlig i forbindelse med utbetaling av boliglån og tinglysing av pantesikkerhet.

HALD bistår både privatpersoner og næringsdrivende med kjøp og salg av eiendom. Vi kan tilby oppgjørsoppdrag til en fast pris. Kontakt Roald Solberg-Jacobsen eller Thomas Nordgård for mer informasjon.

Avtaler om kjøp og salg av fast eiendom kan inngås uten at eiendommen har blitt lagt ut for salg av en eiendomsmegler eller er blitt annonsert på det åpne markedet.

Når kjøper og selger allerede har funnet hverandre og blitt enige om en salgssum, er det ikke nødvendig å legge ut eiendommen på markedet, utarbeide prospekt, avholde visninger og budrunder osv. Det kan derfor være mye penger å spare på å selge boligen uten å gå gjennom det vanlige løpet med en eiendomsmegler.

Reglene for kjøp og salg av eiendom i avhendingsloven gjelder imidlertid også for privatpersoner som selger eiendom uten hjelp av eiendomsmegler. Slik regelverket er i dag er det for selger viktigere enn noensinne at alle forhold ved boligen dokumenteres så godt som mulig. Det bør herunder utarbeides tilstandsrapport fra takstmann.  

Når kjøper og selger allerede har blitt enige om å gjennomføre et salg av en bolig kan bruk av en advokat som eiendomsmegler være et rimelig alternativ som også gir trygghet for både kjøper og selger. Flere av advokatene i Advokatfirma Hald har eiendomsmeglerbevilling og kan bistå som oppgjørsansvarlig ved kjøp og salg av eiendom.

Vi rådgir ofte familier som ønsker å fordele sin forme og sine eiendommer. Ofte ønsker foreldre å involvere barna og finne frem til en løsning som enten gjennomføres nå eller ligger fast for fremtiden, når foreldre e er gått bort. Vi skriver avtaler, testamenter eller såkalte arvepakter (der også barna kan forplikte seg) som regulerer fremtidige arveoppgjør. Dette virker tillitsskapende mellom de involverte, og bidrar til ro om forhold som ellers ville vøre egnet til å skape uro eller misnøye.