Høyt kvalifiserte advokater med lokal kjennskap
HALD har 15 høyt kvalifiserte advokater med spisskompetanse innenfor en rekke fagområder. Vår lokale tilstedeværelse gjør oss tilgjengelige og er en fordel i mange saker.
ARBEIDSRETT
En innleid arbeidstaker er ansatt hos en arbeidsgiver («utleiebedriften»), men leies for en periode ut til en annen virksomhet («innleiebedriften») for å utføre arbeid under innleiebedriftens ledelse og instruksjon.
Utleiebedriften kan være en annen produksjonsvirksomhet eller et bemanningsforetak. For innleie fra annen produksjonsvirksomhet er det et vilkår at arbeidstaker er fast ansatt i utleiebedriften.
Fra 1. april 2023 gjelder det nye, strengere regler for innleie fra bemanningsforetak. Endringene innebærer blant annet at det som hovedregel ikke lenger er lov med innleie begrunnet i at arbeidet er av midlertidig karakter, slik som ved sesongarbeid, prosjektarbeid og topper i arbeidsmengden. Det betyr at det i slike tilfeller, med enkelte unntak, kun er tillatt med innleie fra bemanningsbyrå til vikariat, eller etter avtale med en fagforening med innstillingsrett.
Alle innleide har rett til fast ansettelse i innleiebedriften etter 3 år.
I lys av de nye reglene er det viktig for bedrifter å sikre seg at de har klassifisert innleie- og ansettelsesforhold riktig for å overholde arbeidsmiljøloven.
Fast ansettelse er hovedregelen i norsk arbeidsliv. Etter arbeidsmiljøloven er det likevel adgang til å ansette en arbeidstaker midlertidig i følgende tilfeller:
- når arbeidet er av midlertidig karakter
- for arbeid i stedet for en annen eller andre (vikariat)
- for praksisarbeid
- med deltaker i arbeidsmarkedstiltak i regi av eller i samarbeid med arbeids- og velferdsetaten
- med idrettsutøvere, idrettstrenere, dommere og andre ledere innen den organiserte idretten
I tillegg gjelder krav om årlig drøfting med tillitsvalgte.
Hva som er grunnlaget for den midlertidige ansettelsen skal fremgå av arbeidsavtalen.
Det er viktig å være klar over at midlertid ansatte (vikarer og arbeid av midlertidig karakter) anses som fast ansatt når de har vært sammenhengende midlertidig ansatt i henholdsvis 4 og 3 år.
Som arbeidsgiver kan du ha rett til å permittere ansatte når omstendighetene gjør det nødvendig å innskrenke driften midlertidig. Vilkårene for å permittere er ikke lovregulert, men det er alminnelig antatt at vilkårene i Hovedavtalen (LO-NHO) gjelder også for bedrifter som ikke er bundet. Det er vilkår om saklig grunn for å permittere, og denne grunnen må være midlertidig. Det er bare forhold ved bedriften som kan begrunne permittering, ikke forhold ved arbeidstakeren.
Videre gjelder det krav til saksbehandlingen, herunder permitteringsvarsel til ansatte og varsling til NAV.
Arbeidsforholdet består under permitteringen, men arbeidstaker har ingen arbeidsplikt og arbeidsgiver har ingen lønnsplikt etter en arbeidsgiverperiode på 15 dager. Dersom man deltidspermitterer, vil arbeidsgiverperioden forlenges tilsvarende.
EIENDOM
Det er Statens Kartverk som er tinglysningsstyremakt. De har ansvar for føring og formidling av data fra grunnboken for fast eiendom. Dersom en rettighet eller avtale i fast eiendom skal tinglyses må de derfor sendes til Kartverket. Vi har bred erfaring med utforming av dokumentene som skal tinglyses og spørsmål som oppstår i den forbindelse. Vi bistår også jevnlig med tolkning og avklaring av rettighetsforhold knyttet til tinglyste dokumenter i grunnboken og tvister som måtte være oppstått i tilknytning til dette.
Flere av advokatene i HALD har eiendomsmeglerbevilling og kan bistå som oppgjørsansvarlig (ofte kalt mellommann) når kjøper og selger allerede har funnet hverandre og blitt enige om de sentrale vilkårene som salgssum og overtakelsestidspunkt.
Ved bruk av advokat som mellommann vil kjøper først overfører pengene til advokatens meglerkonto. Deretter gjennomføres prosessen med tinglysing av skjøtet. Først når kjøper har fått hjemmel til eiendommen vil selger få utbetalt salgssummen. Bruk av advokat som oppgjørsansvarlig skaper dermed sikkerhet for både kjøper og selger ved gjennomføring av handelen. De fleste banker stiller krav om bruk av en advokat eller eiendomsmegler som oppgjørsansvarlig i forbindelse med utbetaling av boliglån og tinglysing av pantesikkerhet.
HALD bistår både privatpersoner og næringsdrivende med kjøp og salg av eiendom. Vi kan tilby oppgjørsoppdrag til en fast pris. Kontakt Roald Solberg-Jacobsen eller Thomas Nordgård for mer informasjon.
Avtaler om kjøp og salg av fast eiendom kan inngås uten at eiendommen har blitt lagt ut for salg av en eiendomsmegler eller er blitt annonsert på det åpne markedet.
Når kjøper og selger allerede har funnet hverandre og blitt enige om en salgssum, er det ikke nødvendig å legge ut eiendommen på markedet, utarbeide prospekt, avholde visninger og budrunder osv. Det kan derfor være mye penger å spare på å selge boligen uten å gå gjennom det vanlige løpet med en eiendomsmegler.
Reglene for kjøp og salg av eiendom i avhendingsloven gjelder imidlertid også for privatpersoner som selger eiendom uten hjelp av eiendomsmegler. Slik regelverket er i dag er det for selger viktigere enn noensinne at alle forhold ved boligen dokumenteres så godt som mulig. Det bør herunder utarbeides tilstandsrapport fra takstmann.
Når kjøper og selger allerede har blitt enige om å gjennomføre et salg av en bolig kan bruk av en advokat som eiendomsmegler være et rimelig alternativ som også gir trygghet for både kjøper og selger. Flere av advokatene i Advokatfirma Hald har eiendomsmeglerbevilling og kan bistå som oppgjørsansvarlig ved kjøp og salg av eiendom.
ENTREPRISE
Rettslig betyr reklamere å gi kontraktsmotparten beskjed om at noe er galt og at man vil gjøre gjeldende et krav som følge av mangelen eller forsinkelsen.
Reklamasjonen bør være skriftlig slik at man i ettertid har bevis for at man har reklamert tidsnok.
Selv om utgangspunktet er at partene skal holde seg til det avtalte, herunder at arbeidet skal utføres i henhold til avtalt tid og pris, skjer det en rekke endringer i løpet av en byggeprosess. NS-kontraktene har mekanismer som blant annet skal håndtere tilleggsarbeider, endringer, forsinkelser mv. Det er svært viktig å ha oversikt og kontroll på varslingssystemene i de ulike NS-kontraktene ettersom konsekvensen kan være at man mister retten til å gjøre gjeldende et ellers berettiget krav.
Forsinkelse foreligger dersom tjenesteyter ikke har avsluttet tjenesten til avtalt tid. Ved levering av eiendomsbygg foreligger forsinkelse dersom overtakelse ikke kan skje til avtalt tidspunkt.
NS-kontraktene har egne dagmulktbestemmelser som regulerer konsekvensen av forsinkelse.
KONKURS OG INSOLVENS
Vi har lang og omfattende erfaring med konkurs og insolvens. Tre av våre advokater er faste bostyrere ved Agder tingrett. Vi kan gi råd om håndtering av økonomiske problemer til bedrifter og privatpersoner som berøres av konkurs og insolvens.
KONTRAKTSRETT
Det er et grunnleggende prinsipp i norsk avtalerett at en muntlig avtale er like bindende som en skriftlig. Dette gjelder med noen unntak, hvor lovgiver har nedfelt krav om skriftlighet og noen ganger også formkrav , f. eks ved at den må bevitnes. Det viser seg imidlertid i praksis a det oftere oppstår uenighet om muntlige avtaler, både mht. om bindende avtale faktisk ble inngått og hva som ble avtalt. Muntlige avtaler vil ofte reise flere bevismessige problemstillinger, og det er den som hevder at en avtale er inngått som bærer bevisbyrden for at det er gjort. Vår anbefaling er derfor at i alle fall avtaler a en viss betydning, avtaler som er viktige for deg, bør du sørge for at gjøres skriftlig.
En opsjon innebærer en rettighet som rettighetshaver kan utløses frem i tid, etter avtaleinngåelsen. Det kan være en rettighet innenfor et hvilket som helst livsområde, for eksempel rett til kjøp eller salg av aksjer eller eiendom. I den fleste opsjonsavtaler kan det være relevant å uere om følgende bør reguleres ;
- om det eventuelt er vilkår som må oppfylles før opsjonen kan utløses, evt. eksterne betingelser
- om opsjonen må utøves fullt ut eller om den kan deles opp
- om opsjonen kun kan utøves en gang eller flere ganger
- frister for opsjonsutøvelse (tidligste og seneste frist)
- pris og evt. prisregulering
- formkrav til hvordan opsjonsutøvelse skal meldes og innhold i meldingen
- tidspunkt for påfølgende gjennomføring og evt. overdragelsesvilkår
- om opsjonen i seg selv kan overdras
Hald tilbyr erfarne advokater som, innenfor det aktuelle saksområde, kan bidra til at dine interesser varetas optimalt, at opsjonsavtalen sikres den nødvendige forutsigbarhet for partene og at an unngår seere konflikter.
I de aller fleste tilfeller vil de n annen parts kontraktsbrudd/mislighold gi rett til visse misligholdsanksjoner. Det må likevel i alle tilfeller vurderes helt konkret om misligholdets art og omfang kvalifiserer til bestemte sanksjoner. Er du forbruker, har lovgiver etablert en rekke ufravikelige rettigheter på mange saksområder. Eksempler på dette er Forbrukerkjøpsloven og Bustadoppføringslova, som sikrer kjøpers rettigheter til retting, prisavslag, erstatning og heving. Imidlertid er lagt de fleste livsområder omfattet av avtalefrihet, slik at rettighetene ved kontraktsbrudd beror på en tolking av den konkret inngåtte avtalen, ofte med lovregulering, standardavtaler og/ eller ulovfestet kontraktsrett som rettslig «bakteppe».
Hvis du mener at den annen part bryter avtalen bør du ikke vente lenge med å i beskjed i form av en skriftlig reklamasjon, for rettigheter kan ellers tapes. Våre advokater kan bistå deg med vurdering av misligholdet, dets alvorlighet, sikre overholdelse av reklamasjonsfrister og i samråd med kunden velge den sanksjon som er berettiget og egnet for saken. Saken kan følges tett opp i det videre forløpet, herunder tilbys bistand i tvisteløsning.
PLAN OG BYGG
Etter plan- og bygningsloven § 20-1 er hovedregelen at all oppføring, til bygging, påbygging, under bygging, eller plassering av bygning, konstruksjon eller anlegg er søknadspliktig. Det samme gjelder vesentlig terrenginngrep, vesentlig endring eller vesentlig reparasjon, fasadeendring, bruksendring, rivning, oppføring/endring/reparasjon av bygningstekniske installasjoner, oppdeling/sammenføyning av bruksenheter i bolig, oppføring av innhegning mot veg, plassering av skilt og reklameinnretninger opprettelse av ny grunneiendom (fradeling), anlegg av veg, parkeringsplass og landingsplass samt hovedombygging.
En rekke mindre tiltak er likevel unntatt fra søknadsplikt. Unntakene følger av plan- og bygningsloven § 20-5 og er nærmere utdypet i Byggesaksforskriften («SAK10») kapittel 4. Eksempel på tiltak som er unntatt fra krav om søknad og tillatelse er frittliggende bygning på bebygd eiendom, som ikke skal brukes til beboelse og som verken har et samlet bruksareal (BRA) eller bebygd areal (BYA) på over 50 m2. Mønehøyden må ikke være over 4,0 meter og gesimshøyden må ikke være over 3,0 meter. Bygningen kan oppføres i èn etasje og kan ikke underbygges med kjeller. Bygningen må ikke stå nærmere enn 1 meter fra nabogrense.
Et annet praktisk unntak fra søknadsplikten er tilbygg som verken har samlet bruksareal eller bebygd areal på over 15 m2. Tilbygget må være understøttet, kan ikke overstige to etasjer eller plan på det eksisterende byggverket. Forskriften inneholder også mange praktiske eksempler på små tiltak utendørs som er unntatt fra søknadsplikt.
Det fremkommer ikke av forskriften, men følger av praksis at mange små tiltak som utføres samtidig, samlet kan bli vurdert til å utløse søknadsplikt selv om tiltakene hver for seg er unntatt søknadsplikt.
Det er svært viktig å være klar over at et tiltak som er unntatt søknadsplikt, likevel må utføres i henhold til andre regler i plan- og bygningsloven med forskrifter. Herunder må tiltak ikke være i strid med en vedtatt kommuneplan eller reguleringsplan, herunder reguleringsbestemmelsene. Dette er tiltakshavers ansvar. Dette betyr at hvis tiltaket for eksempel ligger nærmere enn 4 meter fra nabogrense, må man ha dispensasjon fra lovens avstandskrav. Hvis tiltaket ligger i et LNF-område eller nærmere enn 100 meter til sjøen, må man søke dispensasjon fra LNF-formålet og/eller byggeforbudet i 100-metersbeltet.
Det kan også følge andre bestemmelser av gjeldende kommuneplan eller reguleringsplan som gjør at tiltaket man ønsker å utføre krever dispensasjon. Søknad om dispensasjon skal nabovarsles. Dette gjelder selv om tiltaket er unntatt fra vanlig søknadsplikt.
Regelverket er sammensatt og kan være vanskelig å manøvrere i på egen hånd. Vårt råd er å søke kvalifisert bistand tidlig i prosessen. Dersom man utfører et tiltak i strid med plan- og bygningsloven, kan kommunen igangsette ulovlighetsoppfølgning. Det kan bli både kostbart og i verste fall få som konsekvens at man må rive/rette et allerede utført arbeid.
Lovens hovedregler i plan- og bygningsloven § 29-4, er at tiltak må plasseres minst 4 meter fra nabogrense. Avstanden til grensen beregnes fra byggverkets fasadeliv. For bygg med gesimshøyde over 8,0 meter, skal avstanden være minimum byggverkets halve høyde.
Om man ønsker å bygge nærmere felles grense enn 4 meter, må man enten ha skriftlig samtykke fra nabo, eller søke om dispensasjon. For enkelte mindre tiltak, har bestemmelsen et unntak som fastsetter at kommunen etter en konkret vurdering kan gi samtykke uten at man må ha dispensasjon. Dette gjelder blant annet for frittliggende garasje og frittliggende uthus som verken har samlet bruksareal eller bebygd areal over 50 m2. Man har likevel ikke krav på slikt samtykke, og kommunen skal gjøre en vurdering der blant annet konsekvensene for nabo skal hensyntas.
Dersom eiendommen du ønsker å bygge på, er omfattet av en reguleringsplan, kan det være inntatt egne byggegrenser i reguleringsplanen. I visse tilfeller følger det også egne byggegrenser av kommuneplanens arealdel. I så fall går dette foran lovens bestemmelser.
Dersom du mottar et nabovarsel om et tiltak som vil få negative konsekvenser for deg, er det viktig at det inngis gode og konkrete merknader knyttet opp mot plan- og bygningslovens bestemmelser så tidlig som mulig i prosessen. Noen ganger opplever vi at grundige nabomerknader, kan medføre at utbygger velger å endre sine planer for å unngå tvist med naboer.
Dersom kommunen har gitt tillatelse, kan man som nabo påklage vedtaket videre til Statsforvalteren.
Som nabo er man ofte opptatt av solforhold, utsikt, innsyn, støy og lukt. Hva som er tillatt og ikke, vil variere både etter hvilket tiltak det dreier seg om, hvor tiltaket søkes gjennomført, hva som er fastsatt i kommuneplanens arealdel og eventuell reguleringsplan, hvilke bestemmelser tiltaket eventuelt er i strid med og en rekke andre konkrete omstendigheter. Jo viktigere det er for deg å få stanset et tiltak på naboens eiendom, jo viktigere kan det være å søke advokatbistand i forsøket på å få stoppet/endret naboens byggeplaner.
I enkelte tilfeller bygger naboen uten å søke. Da bør man kontakte kommunen og be om at kommunen følger opp med et tilsyn for å undersøke om det er utført arbeid i strid med plan- og bygningsloven. Ulovlighetsoppfølgning er man ikke part i som nabo, men det kan like fullt være viktig å søke juridisk bistand som kan sikre at kommunen håndterer saken til det beste for dine egne interesser.
SELSKAPSRETT
Det er dessverre ikke mulig å gi et enkelt svar på dette, og det finnes ulike modeller for å beregne hva en kjøper kan være villig til å betale for selskapet. Målet er å komme frem til hva en kjøper vil stille av krav til avkastning på den kjøpesummen som betales for aksjene, og den vil presumptivt stå i forhold til omfanget og risikoen ved virksomheten. Desto mer risikoutsatt virksomhet, desto høyere avkastningskrav, hvilket påvirker kjøpesummen negativt. Kjøpesummen vil normalt justeres for større verdier i selskapet som ikke reflekteres i resultatet, f eks kontantbeholdning.
Våre advokater foretar normalt ikke selskapsverdsettelser, men har et nettverk som tilbyr slik kompetanse, og som vi kan tilby samordnet med vår øvrig bistand knyttet til salg av selskaper og virksomheter.
De fleste som ønsker å selge et selskap, har en oppfatning av hvem som er potensielle kjøpere og har ofte opprettet slik kontakt innen de søker advokatbistand. Andre har opprettet dialog med meglerforetak som arbeider profesjonelt mot investormarkedet, og som kan tilby søk etter kjøpere. Vi har god erfaring med å bistå selger med å fremforhandle mer balanserte avtaler med meglere, da deres standardavtaler er lite selgervennlige og kostbare. I tillegg er det viktig å få klarlagt i avtalen hva som er meglers mandat, hva de skal utarbeide av salgsdokumentasjon og hvilken prisforventning selger har. Det er derfor viktig å søke advokat før avtale med megler inngås.
Når en eller flere potensielle kjøpere er identifisert er det som regel en budrunde, basert på en overordnet presentasjon av selskapet. Ved salg av mindre selskaper vil man deretter normalt sluttforhandle med en kjøper. Et viktig ledd på dette stadium, og anbefalt før bindende salgsavtale inngås, er tilretteleggingen for kjøpers due diligence av selskapet. Kjøper vil normalt ha behov for innsyn i juridiske forhold, finansielle og økonomiske forhold, samt eventuell tekniske gjennomganger av selskapets eiendeler.
Våre advokater tilbyr full oppfølging av samtlige juridiske forhold, fra salgsstart til gjennomført oppgjør. Vi kan herunder rådgi og tilrettelegge i due diligence prosessen, bistår i forhandlinger og utforming av avtaleverk. Slik bidrar vi til en god prosess, hvor vår kundes risiko reduseres og tiden etter salget blir tryggere.
Aksjonærene kan beslutte å oppløse og avvikle selskapet. Hvis det ikke lenger er næringsvirksomhet i aksjeselskapet kan det være hensiktsmessig at det slettes. Inntil du melder fra om sletting vil myndighetene legge til grunn at du har en virksomhet å rapportere om, og du må fortsatt levere lovpålagte oppgaver.
For å kunne foreta avviklingen er det et vilkår at selskapets eiendeler er tilstrekkelige til å dekke dets forpliktelser. Hvis ikke vil selskapets styre ha plikt til begjære oppbud til tingretten, hvilket betyr å begjære selskapet konkurs, dersom situasjonen ikke rettes.
Oppløsning og sletting av et aksjeselskap må gjøres i to trinn. Først må generalforsamlingen vedta oppløsning. Dette må meldes Foretaksregisteret, som utsteder et 6 ukers kreditorvarsel. Neste trinn er at generalforsamlingen godkjenner et avviklingsregnskap og beslutter sletting, som også må meldes Foretaksregisteret. Beslutningene krever tilslutning fra minst to tredeler, både av avgitte stemmer, og av aksjekapitalen som er representert på generalforsamlingen. Tiden mellom disse to trinnene kalles normalt avviklingsperioden, der styret forbereder avviklingen av selskapet. Avviklingsperioden skal være minst 6 uker og normalt ikke lenger enn 12 måneder.
Det er styret som har ansvaret for selve avviklingen av aksjeselskapet. I avviklingsperioden skal styret utarbeide en fortegnelse over virksomhetens eiendeler, rettigheter og forpliktelser, og deretter gjøre opp en balanse med tanke på avviklingen. For revisjonspliktige selskap skal avviklingsregnskapet revideres, de selskap som har valgt bort revisjonsplikten trenger ikke å revidere avviklingsregnskapet.
Virksomhetens eiendeler må omgjøres i penger. Omgjøres eiendelene ved salg før avvikling, så skal det beregnes merverdiavgift så lenge virksomheten er merverdiavgiftspliktig. Gjenværende driftsmidler, eiendeler som ikke er solgt under avviklingsprosessen, anses overtatt av aksjonærene, og det skal beregnes merverdiavgift ved uttak.
Et eventuelt overskudd etter dekning av forpliktelsene skal utdeles til aksjonærene. Dette kan tidligst gjøres seks uker etter kunngjøring av avviklingen.
STRAFFERETT
Du bør tidlig kontakte advokat og søke råd i saken. I politiavhør har du som mistenkt alltid rett til å la seg bistå av advokat. Advokaten vil kunne hjelpe deg med å vurdere hvordan du bør gå frem overfor politiet. Advokaten vil også hjelpe deg med å innhente saksdokumentene fra politiet og ta stilling til om du bør forklare deg for politiet.
I mange straffesaker vil du kunne ha krav på advokat (forsvarer) som dekkes av det offentlige. Dette gjelder både mens saken etterforskes av politiet og hvis det blir rettssak senere. Ofte gir ikke politiet nok informasjon til den mistenkte/siktede om retten til gratis forsvarer, og vi anbefaler derfor at du tar kontakt med en advokat for å få veiledning om dette. Hvis saken ender med en rettssak, vil du i de aller fleste saker ha krav på gratis forsvarer.
En advokat vil hjelpe med å synliggjøre formidlende omstendigheter, det vil si forhold som kan føre til en mildere straff. Kanskje har det skjedd store endringer i livet og livsførselen som bør vektlegges, eller kanskje har du nylig fått startet opp behandlings- og rehabiliteringsprosesser? Vi har god erfaring med at vårt arbeid fører til at klienter får mildere straffer og alternative straffereaksjoner som samfunnsstraff, slik at klienten kan få fortsette på sin positive utvikling som alternativ til fengselsstraff.