Høyt kvalifiserte advokater med lokal kjennskap
HALD har 15 høyt kvalifiserte advokater med spisskompetanse innenfor en rekke fagområder. Vår lokale tilstedeværelse gjør oss tilgjengelige og er en fordel i mange saker.
ARV OG SKIFTE
Mange vil ha en betydelig fordel av å skrive fremtidsfullmakt. Man kan sikre at den ”gjenværende” i forholdet får en mye friere stilling uten å koble inn det offentlige apparatet (vergemål) og man kan sikre at økonomiske og personlige behov blir tilfredsstillende dekket. Det kan også legges opp til forenklet prosedyre ved eiendomsoverføring når den vergetrengende er kommet på institusjon eller ved arvefordeling.
Dette er et «problemområde». Mange sitter i uskiftet bo. Der ektefellene hadde flere barn, vil det ofte bli spørsmål knytet til gaver, eiendomsoverføring eller lignende til en av flere arvinger. Det er spørsmål om disposisjonen er gyldig, om den må gjøres om eller om de øvrige har krav på tilsvarende verdier. Vi gir ofte forebyggende råd til gjenlevende ektefelle eller livsarvinger, vi rådgir når disposisjon er foretatt og vi representerer parter ved tvist for domstolene.
Vi rådgir ofte familier som ønsker å fordele sin forme og sine eiendommer. Ofte ønsker foreldre å involvere barna og finne frem til en løsning som enten gjennomføres nå eller ligger fast for fremtiden, når foreldre er gått bort. Vi skriver avtaler, testamenter eller såkalte arvepakter (der også barna kan forplikte seg) som regulerer fremtidige arveoppgjør. Dette virker tillitsskapende mellom de involverte, og bidrar til ro om forhold som ellers ville være egnet til å skape uro eller misnøye.
EIENDOM
Det er Statens Kartverk som er tinglysningsstyremakt. De har ansvar for føring og formidling av data fra grunnboken for fast eiendom. Dersom en rettighet eller avtale i fast eiendom skal tinglyses må de derfor sendes til Kartverket. Vi har bred erfaring med utforming av dokumentene som skal tinglyses og spørsmål som oppstår i den forbindelse. Vi bistår også jevnlig med tolkning og avklaring av rettighetsforhold knyttet til tinglyste dokumenter i grunnboken og tvister som måtte være oppstått i tilknytning til dette.
Flere av advokatene i HALD har eiendomsmeglerbevilling og kan bistå som oppgjørsansvarlig (ofte kalt mellommann) når kjøper og selger allerede har funnet hverandre og blitt enige om de sentrale vilkårene som salgssum og overtakelsestidspunkt.
Ved bruk av advokat som mellommann vil kjøper først overfører pengene til advokatens meglerkonto. Deretter gjennomføres prosessen med tinglysing av skjøtet. Først når kjøper har fått hjemmel til eiendommen vil selger få utbetalt salgssummen. Bruk av advokat som oppgjørsansvarlig skaper dermed sikkerhet for både kjøper og selger ved gjennomføring av handelen. De fleste banker stiller krav om bruk av en advokat eller eiendomsmegler som oppgjørsansvarlig i forbindelse med utbetaling av boliglån og tinglysing av pantesikkerhet.
HALD bistår både privatpersoner og næringsdrivende med kjøp og salg av eiendom. Vi kan tilby oppgjørsoppdrag til en fast pris. Kontakt Roald Solberg-Jacobsen eller Thomas Nordgård for mer informasjon.
Avtaler om kjøp og salg av fast eiendom kan inngås uten at eiendommen har blitt lagt ut for salg av en eiendomsmegler eller er blitt annonsert på det åpne markedet.
Når kjøper og selger allerede har funnet hverandre og blitt enige om en salgssum, er det ikke nødvendig å legge ut eiendommen på markedet, utarbeide prospekt, avholde visninger og budrunder osv. Det kan derfor være mye penger å spare på å selge boligen uten å gå gjennom det vanlige løpet med en eiendomsmegler.
Reglene for kjøp og salg av eiendom i avhendingsloven gjelder imidlertid også for privatpersoner som selger eiendom uten hjelp av eiendomsmegler. Slik regelverket er i dag er det for selger viktigere enn noensinne at alle forhold ved boligen dokumenteres så godt som mulig. Det bør herunder utarbeides tilstandsrapport fra takstmann.
Når kjøper og selger allerede har blitt enige om å gjennomføre et salg av en bolig kan bruk av en advokat som eiendomsmegler være et rimelig alternativ som også gir trygghet for både kjøper og selger. Flere av advokatene i Advokatfirma Hald har eiendomsmeglerbevilling og kan bistå som oppgjørsansvarlig ved kjøp og salg av eiendom.
ERSTATNING OG FORSIKRING
Å gi et konkret svar på dette er vanskelig uten å vite mer om din situasjon. Vi gir deg derfor en gratis og uforpliktende vurdering av din sak pr. telefon eller i et møte (normalt inntil 30 min).
Har du en personskade (yrkesskade eller trafikkskade), dekkes dine utgifter til advokat på lik linje med alle andre utgifter du har på grunn av ulykken. Også i pasientskadesaker kan du få dekket utgifter til advokat. Ta kontakt med oss, så vil vi hjelpe deg med å avklare om du kan få dekket dine utgifter til advokat i erstatningssaken.
Hva du kan kreve er bl.a. regulert i skadeerstatningsloven. I skadeerstatningsloven § 3-1 står det at erstatningen skal «dekke lidt skade, tap i fremtidig erverv og utgifter som personskaden antas å påføre skadelidte i fremtiden.» Dette innebærer at du som skadelidt har krav på full erstatning for det økonomiske tapet som skyldes personskaden.
FAMILIERETT
Hovedregelen i ekteskapsloven er at ektefeller har felleseie. Ved felleseie skal ektefellenes samlede formue som utgangspunkt fordeles likt etter fradrag for gjeld. Noen eiendeler kan likevel holdes utenfor delingen. Dette gjelder eiendeler som tilhører den enes særeie, skjevdelingsmidler, og eiendeler som har en så sterk personlig tilknytning til den ene ektefellen, at ville være urimelig å måtte dele dem med den andre ektefellen.
Ektefeller har avtalefrihet om hvordan oppgjøret skal skje, og det er kun hvis man ikke blir enige at ekteskapslovens bestemmelser er avgjørende.
Mange lurer på hvordan eiendelene skal fordeles etter et brudd, og kanskje spesielt hvem som skal overta boligen etter et brudd. Dette er det ikke et fasitsvar på, men det er bestemmelser i ekteskapsloven som gir føringer for delingen.
Det finnes ikke en egen lov om delingen av formuen ved samlivsbrudd for samboere. Det økonomiske oppgjøret skjer etter eierforholdene. Hver av partene beholder sine eiendeler og sin gjeld. Det må derfor avklares hvem som eier hva og hvem som til slutt er ansvarlig for gjelden.
Ta kontakt med oss for nærmere informasjon om hva vi kan bistå med.
FORBRUKERENTREPRISE
Rettslig betyr reklamere å gi kontraktsmotparten beskjed om at noe er galt og at man vil gjøre gjeldende et krav som følge av mangelen eller forsinkelsen.
Det kan være tale om reklamasjon av mangel eller forsinkelse.
Reklamasjonen bør være skriftlig slik at man i ettertid har bevis for at man har reklamert tidsnok.
Med mangel menes at tjenesten eller produktet ikke samsvarer til det man kunne forvente eller at det foreligger et avvik fra det avtalte. Dersom håndverket er ufagmessig utført vil det fort kunne anses som en mangel.
Forsinkelse av håndverkertjenester foreligger hvis tjenesteyter ikke har avsluttet tjenesten til avtalt tid. Ved kjøp av ny bolig følger det av bustadoppføringslova at det foreligger forsinkelse dersom overtakelse ikke kan skje til avtalt tidspunkt.
PLAN OG BYGG
Etter plan- og bygningsloven § 20-1 er hovedregelen at all oppføring, til bygging, påbygging, under bygging, eller plassering av bygning, konstruksjon eller anlegg er søknadspliktig. Det samme gjelder vesentlig terrenginngrep, vesentlig endring eller vesentlig reparasjon, fasadeendring, bruksendring, rivning, oppføring/endring/reparasjon av bygningstekniske installasjoner, oppdeling/sammenføyning av bruksenheter i bolig, oppføring av innhegning mot veg, plassering av skilt og reklameinnretninger opprettelse av ny grunneiendom (fradeling), anlegg av veg, parkeringsplass og landingsplass samt hovedombygging.
En rekke mindre tiltak er likevel unntatt fra søknadsplikt. Unntakene følger av plan- og bygningsloven § 20-5 og er nærmere utdypet i Byggesaksforskriften («SAK10») kapittel 4. Eksempel på tiltak som er unntatt fra krav om søknad og tillatelse er frittliggende bygning på bebygd eiendom, som ikke skal brukes til beboelse og som verken har et samlet bruksareal (BRA) eller bebygd areal (BYA) på over 50 m2. Mønehøyden må ikke være over 4,0 meter og gesimshøyden må ikke være over 3,0 meter. Bygningen kan oppføres i èn etasje og kan ikke underbygges med kjeller. Bygningen må ikke stå nærmere enn 1 meter fra nabogrense.
Et annet praktisk unntak fra søknadsplikten er tilbygg som verken har samlet bruksareal eller bebygd areal på over 15 m2. Tilbygget må være understøttet, kan ikke overstige to etasjer eller plan på det eksisterende byggverket. Forskriften inneholder også mange praktiske eksempler på små tiltak utendørs som er unntatt fra søknadsplikt.
Det fremkommer ikke av forskriften, men følger av praksis at mange små tiltak som utføres samtidig, samlet kan bli vurdert til å utløse søknadsplikt selv om tiltakene hver for seg er unntatt søknadsplikt.
Det er svært viktig å være klar over at et tiltak som er unntatt søknadsplikt, likevel må utføres i henhold til andre regler i plan- og bygningsloven med forskrifter. Herunder må tiltak ikke være i strid med en vedtatt kommuneplan eller reguleringsplan, herunder reguleringsbestemmelsene. Dette er tiltakshavers ansvar. Dette betyr at hvis tiltaket for eksempel ligger nærmere enn 4 meter fra nabogrense, må man ha dispensasjon fra lovens avstandskrav. Hvis tiltaket ligger i et LNF-område eller nærmere enn 100 meter til sjøen, må man søke dispensasjon fra LNF-formålet og/eller byggeforbudet i 100-metersbeltet.
Det kan også følge andre bestemmelser av gjeldende kommuneplan eller reguleringsplan som gjør at tiltaket man ønsker å utføre krever dispensasjon. Søknad om dispensasjon skal nabovarsles. Dette gjelder selv om tiltaket er unntatt fra vanlig søknadsplikt.
Regelverket er sammensatt og kan være vanskelig å manøvrere i på egen hånd. Vårt råd er å søke kvalifisert bistand tidlig i prosessen. Dersom man utfører et tiltak i strid med plan- og bygningsloven, kan kommunen igangsette ulovlighetsoppfølgning. Det kan bli både kostbart og i verste fall få som konsekvens at man må rive/rette et allerede utført arbeid.
Lovens hovedregler i plan- og bygningsloven § 29-4, er at tiltak må plasseres minst 4 meter fra nabogrense. Avstanden til grensen beregnes fra byggverkets fasadeliv. For bygg med gesimshøyde over 8,0 meter, skal avstanden være minimum byggverkets halve høyde.
Om man ønsker å bygge nærmere felles grense enn 4 meter, må man enten ha skriftlig samtykke fra nabo, eller søke om dispensasjon. For enkelte mindre tiltak, har bestemmelsen et unntak som fastsetter at kommunen etter en konkret vurdering kan gi samtykke uten at man må ha dispensasjon. Dette gjelder blant annet for frittliggende garasje og frittliggende uthus som verken har samlet bruksareal eller bebygd areal over 50 m2. Man har likevel ikke krav på slikt samtykke, og kommunen skal gjøre en vurdering der blant annet konsekvensene for nabo skal hensyntas.
Dersom eiendommen du ønsker å bygge på, er omfattet av en reguleringsplan, kan det være inntatt egne byggegrenser i reguleringsplanen. I visse tilfeller følger det også egne byggegrenser av kommuneplanens arealdel. I så fall går dette foran lovens bestemmelser.
Dersom du mottar et nabovarsel om et tiltak som vil få negative konsekvenser for deg, er det viktig at det inngis gode og konkrete merknader knyttet opp mot plan- og bygningslovens bestemmelser så tidlig som mulig i prosessen. Noen ganger opplever vi at grundige nabomerknader, kan medføre at utbygger velger å endre sine planer for å unngå tvist med naboer.
Dersom kommunen har gitt tillatelse, kan man som nabo påklage vedtaket videre til Statsforvalteren.
Som nabo er man ofte opptatt av solforhold, utsikt, innsyn, støy og lukt. Hva som er tillatt og ikke, vil variere både etter hvilket tiltak det dreier seg om, hvor tiltaket søkes gjennomført, hva som er fastsatt i kommuneplanens arealdel og eventuell reguleringsplan, hvilke bestemmelser tiltaket eventuelt er i strid med og en rekke andre konkrete omstendigheter. Jo viktigere det er for deg å få stanset et tiltak på naboens eiendom, jo viktigere kan det være å søke advokatbistand i forsøket på å få stoppet/endret naboens byggeplaner.
I enkelte tilfeller bygger naboen uten å søke. Da bør man kontakte kommunen og be om at kommunen følger opp med et tilsyn for å undersøke om det er utført arbeid i strid med plan- og bygningsloven. Ulovlighetsoppfølgning er man ikke part i som nabo, men det kan like fullt være viktig å søke juridisk bistand som kan sikre at kommunen håndterer saken til det beste for dine egne interesser.
STRAFFERETT
Du bør tidlig kontakte advokat og søke råd i saken. I politiavhør har du som mistenkt alltid rett til å la seg bistå av advokat. Advokaten vil kunne hjelpe deg med å vurdere hvordan du bør gå frem overfor politiet. Advokaten vil også hjelpe deg med å innhente saksdokumentene fra politiet og ta stilling til om du bør forklare deg for politiet.
I mange straffesaker vil du kunne ha krav på advokat (forsvarer) som dekkes av det offentlige. Dette gjelder både mens saken etterforskes av politiet og hvis det blir rettssak senere. Ofte gir ikke politiet nok informasjon til den mistenkte/siktede om retten til gratis forsvarer, og vi anbefaler derfor at du tar kontakt med en advokat for å få veiledning om dette. Hvis saken ender med en rettssak, vil du i de aller fleste saker ha krav på gratis forsvarer.
En advokat vil hjelpe med å synliggjøre formidlende omstendigheter, det vil si forhold som kan føre til en mildere straff. Kanskje har det skjedd store endringer i livet og livsførselen som bør vektlegges, eller kanskje har du nylig fått startet opp behandlings- og rehabiliteringsprosesser? Vi har god erfaring med at vårt arbeid fører til at klienter får mildere straffer og alternative straffereaksjoner som samfunnsstraff, slik at klienten kan få fortsette på sin positive utvikling som alternativ til fengselsstraff.