Høyesterett: Nye skader på fast eiendom mellom kontraktsinngåelse og overtakelse er selgers ansvar

21. februar 2017
Høyesterett avsa 15. februar 2017 dom som avklarte at feil/skader på fast eiendom som oppstår i tidsrommet mellom kontraktsinngåelse og overtakelse er selgers ansvar, selv om leiligheten er solgt med «som den er»-forbehold etter avhendingsloven § 3-9.

Høyesterett avsa 15. Februar 2017 dom som avklarte at feil/skader på fast eiendom som oppstår i tidsrommet mellom kontraktsinngåelse og overtakelse er selgers ansvar, selv om leiligheten er solgt med «som den er»-forbehold etter avhendingsloven § 3-9.

Tvisten sto mellom selger og kjøper av en leilighet. Leiligheten var solgt i henhold til en standardisert avtale fra megler, og den var solgt «i den stand den var ved kjøpers besiktigelse», noe som er en vanlig formulering i slike avtaler.

Kjøpesummen var kr 6 570 000, og det var opplyst at badene var fra 1995 og ikke tilfredsstilte dagens krav. Per signering 21. mai 2014 forelå det imidlertid ingen skader eller fuktproblematikk på badene, og boligsalgsrapporten anga at det ikke var avdekket feil ved slukene. Overtakelse var avtalt til 15. august 2014.

Etter signering, men før overtakelse, ble det oppdaget lekkasjer som skyldtes at tettingen på slukene på baderommene var mangelfull. Lekkasjen ga skader i etasjeskillet mot leiligheten under, som ble dekket av sameiets forsikringsselskap. I tillegg måtte slukene utbedres, noe som ikke var gjort per overtakelse. Kostnadene ved dette beløp seg til rundt kr 180 000. Selger hevdet dette var kjøpers risiko siden leiligheten var solgt med «som den er»-forbehold. Kjøper mente forholdet var selgers risiko.

Høyesterett slo fast at når en feil/skade oppstår etter kontraktsinngåelse, men før overtakelse av en fast eiendom er dette fortsatt selgers risiko, uavhengig av om forholdet ville utgjort en mangel dersom det hadde blitt avdekket etter overtakelse. At leiligheten var solgt «som den er» endret ikke dette, fordi kjøper hadde krav på å få leiligheten i den stand den var ved besiktigelse og kontraktsignering. Merk at feil/skader som er oppstått før kjøpers besiktigelse, men først viser seg i perioden mellom kontraktsinngåelse og overtakelse, vil måtte bedømmes etter de ordinære reglene for mangler.

Dersom feilene først hadde blitt avdekket etter overtakelse, ville forholdet neppe representert en mangel på grunn av den lave utbedringskostnaden. Siden leiligheten var avtalt levert i samme stand som per besiktigelsen, heftet selger likevel for utbedringskostnadene. Dommen illustrerer at det er grunn til å være særlig oppmerksom på hvilken betydning bestemmelsene i kontrakten som fremlegges av megler faktisk kan få, samt at fastleggelsen av overtakelsestidspunktet kan ha potensielt stor betydning.

Kontakt vår faggruppe for fast eiendom for mer informasjon om dommen og dens praktiske betydning.