Hvorfor bør rettigheter i fast eiendom tinglyses?

Alle som eier fast eiendom har på ett eller annet tidspunkt stiftet nærmere bekjentskap med tinglysningsinstituttet. For at man skal bli registeret som hjemmelshaver til en fast eiendom er det nødvendig å tinglyse overføringen i grunnboken.

Etter tinglysningen er gjennomført kan hvem som helst gå inn i grunnboken og få informasjon om hvem er registrert som hjemmelshaver til eiendommen. Vårt inntrykk er at de fleste eiendomsoverdragelsene blir tinglyst. Situasjonen er imidlertid noe annerledes for begrensede rettigheter i fast eiendom som avtales mellom to private parter. Disse tinglyses i mindre grad enn eiendomsoverdragelsene.

Det kan for eksempel være at naboen får en veirett eller rett til båtplass. Slike rettigheter kommer som regel i stand etter en muntlig eller skriftlig avtale. For at rettigheten skal være gyldig er begge deler tilstrekkelig. Tinglysning har derfor ikke noe å si for gyldigheten. Men dersom rettigheten skal ha rettsvern så må den tinglyses.

Rettsvern innebærer at rettigheten gis beskyttelse mot tredjemenn som påstår de har en samme rett eller en konkurrerende rettighet. Et eksempel kan være illustrerende;

To parter blir enige om at den ene får rett til båtplass på eiendommen til den andre. Rettigheten tinglyses ikke. Etter hvert som tiden kommer det en ny eier av eiendommen som båtplassrettigheten knytter seg til. Han blir ikke gjort kjent med den utinglyste rettigheten og har heller ingen annen grunn til å være kjent med den. Når den nye eieren tinglyser sitt kjøp av eiendommen så risikerer rettighetshaveren at hans rett blir ekstingvert (utslettet). Dette er bare en av mange situasjoner som kan oppstå. Reglene for slik ekstinksjon finner vi i tinglysningsloven. De er basert på prinsippet om «først i tid best i rett». Det vil i denne sammenhengen si den som tinglyser først.

For å unngå å havne i denne eller lignende situasjoner er det viktig at man også tinglyser slike begrensede rettigheter i fast eiendom.

Utover å gi rettsvern kan tinglysning også gi gode holdepunkter for hva som er rettighetens innhold. Etter hvert som tiden går er det ikke uvanlig at avtaler kommer bort eller at ingen av partene helt husker hva som var avtalt. Dersom rettigheten er tinglyst kan den enkelt bestilles fra Statens Kartverk.

Advokatfirma Hald & Co har bred erfaring med å utarbeide dokumenter som skal tinglyses. Kontakt vår avdeling for fast eiendom ved behov for bistand.

Artikkelen er skrevet av advokat Glenn Vidar Heia.