Forkjøpsrett – nye avklaringer fra Høyesterett

Forkjøpsrett – nye avklaringer fra Høyesterett

Forkjøpsrettigheter er rettigheter som ofte er gjenstand for uenighet og rettslige prosesser. Det finnes mange typer forkjøpsrett. Noen følger direkte av loven mens andre har grunnlag i en privatrettslig avtale.  Særlig i forbindelse med utvikling, drift og omsetning av fast eiendom kan avtalte forkjøpsrettigheter være praktisk.

I de to nylig avsagte dommene fra Høyesterett var det nettopp forkjøpsrett knyttet til fast eiendom som var tema.

I avgjørelsen avsagt 14. november 2017 (HR-2017-2160-A) tok Høyesterett stilling til om en grunneiers forkjøpsrett til et forretningsbygg på festet grunn var falt bort. Forkjøpsretten fremgikk av festeavtalen som var inngått i 1961.

Festeren hevdet at forkjøpsretten var falt bort som følge av at forkjøpsretten hadde blitt for gammel. I løsningsrettsloven § 6 er det fastsatt at forkjøpsrettigheter som hovedregel kun er gyldige i 25 år fra stiftelsesdatoen. Overgangsregelen i løsningsrettsloven § 23 fastsetter at § 6 også omfatter forkjøpsrettigheter stiftet før lovens ikrafttredelse 1. juli 1995 men da slik at disse tidligst faller bort 20 år etter ikrafttredelsen. Det ville i så fall innebære at forkjøpsrettigheten falt bort 1. juli 2015.

Festeren mente derfor at disse reglene måtte få anvendelse på forkjøpsretten fra 1961. Grunneieren var uenig og viste til unntaket i § 6 annet ledd hvor det fremgår at hovedregelen om tidsbegrensning ikke gjelder forkjøpsrett som «ligg til ein annen fast eigedom, når retten gjeld grunn som er utskild fra eigedomen eller som er høveleg til å slåest saman med den»

For Høyesterett var det sentrale spørsmålet om begrepet «grunn» skulle forstås slik at unntaket bare omfattet retten til å løse inn eiendomsrett til grunnen eller om det også omfattet retten til å løse inn tomtefesterett til grunnen.

Etter en vurdering av bestemmelsen i løsningsrettsloven § 1 andre ledd og lovens forarbeider fant Høyesterett at begrepet grunn også omfattet festerett til grunnen. Forkjøpsrettigheten var derfor ikke bortfalt. Avgjørelsen var enstemmig.

Denne avgjørelsen kan få praktisk betydning for forkjøpsrettigheter som er avtalt i eldre festekontrakter.

Den andre avgjørelsen fra Høyesterett (HR -2017-1664-A) gjaldt spørsmål om en klausul som gir forkjøpsrett ved «salg» av fast eiendom også kan gjøres gjeldende ved fusjon.

To selskaper eide hver sin del av en seksjonert næringseiendom. De hadde avtalt at de skulle ha forkjøpsrett ved salg av den andres del av eiendommen. Nesten 20 år senere ble det ene selskapet innfusjonert i et annet selskap. Samtlige eiendeler og forpliktelser ble da overført til det overtakende selskapet.

Det andre eierselskapet gjorde da gjeldende at fusjonen utløste forkjøpsrett til den andres del av eiendommen. Høyesterett var ikke enig i dette.

De tolket ordlyden i forkjøpsretten og fant ikke grunnlag for å innfortolke at også fusjoner måtte omfattes. Et vesentlig poeng for Høyesterett var at «salg» normalt innebærer at selger gir slipp på salgsgjenstanden, både med hensyn til utnyttelsesmuligheter og ansvar. Dette i motsetning til fusjon som fortsatt innebærer eierskap i funksjonell forstand.

Det neste spørsmålet var om løsningsrettsloven § 11 femte ledd ville få anvendelse på fusjonen.  Denne bestemmelsen fastsetter at forkjøpsrettigheter til eiendom som eies av et selskap kan gjøres gjeldende når en så stor del av aksjene eller selskapsandelene skifter eier at styringsretten i selskapet går over på andre hender.

Uten en slik regel ville det vært enkelt å omgå forkjøpsretten ved å overføre selskapet i stedet for eiendommen. Høyesterett fant imidlertid at bestemmelsen ikke fikk anvendelse på fusjoner. De viste blant annet til at det ville vært naturlig for lovgiver å markere dette tydeligere i loven dersom dette hadde vært meningen.

Selv om selskapet som gjorde gjeldende forkjøpsretten ikke fikk medhold kan det likevel tenkes tilfeller der forkjøpsretten også utløses ved fusjon. I lys av denne avgjørelsen vil dette imidlertid kreve et langt klarere avtalegrunnlag.

Begge høyesterettsavgjørelsene viser at det ved omsetning og utvikling av eiendom er viktig å ha vurdert betydningen av forkjøpsrettigheter som hefter ved den underliggende eiendommen. Dette gjelder selv om de er av eldre dato.

Kontakt Advokat Glenn Heia eller andre i vår faggruppe for fast eiendom ved behov for mer informasjon om forkjøpsrettigheter. Advokatfirma Hald & Co har lang erfaring innenfor rettsområdet for fast eiendom.



English