Sameie i fritidseiendom – til glede og bekymring

Sameie i fritidseiendom – til glede og bekymring

Mange får overført eiendom fra foreldre eller nærstående ved arv eller som forskudd på arv. Når flere personer/søsken overtar en slik eiendom sammen, oppstår et sameie. Dette er typisk ved hytter og ved annen fast eiendom som kanskje har vært i familiens eie over lang tid. Hytter knytter det seg ofte betydelige følelsesmessige og økonomiske interesser til.  Kanskje har hytta vært i familien i generasjoner. Et slikt sameie kan fungere bra. Det er imidlertid klare muligheter for at det før eller senere vil kunne oppstå uenighet eller frustrasjon blant sameierne.

Vi bistår ofte i følgende situasjoner:

  • Rådgivning til giver/arvelater som skal overføre eiendommen. Kanskje er det et ønske om bestemmelser som for fremtiden binder mottakerne nærmere til eiendommen.
  • Rådgivning til én eller alle sameierne når de skal overta en eiendom og innlede et sameie.
  • Rådgivning til én eller flere sameiere når det senere under sameiet er oppstått uenighet eller sameiet ikke fungerer optimalt.

Det er flere problemstillinger dere bør tenke på når dere legger opp til et sameie eller allerede befinner dere i et sameie.

Sameieloven (lov om sameige) gjelder for slike sameier. Loven har blant annet regler om bruk, avstemningsregler, forkjøpsrett og tvangsoppløsning. Disse vil gi svar i en del tilfeller hvor dere ikke har sameieavtale/vedtekter. Loven kan imidlertid suppleres og fravikes ved avtale. Det typiske her er å inngå en sameieavtale, som regulerer forholdet mellom sameierne nærmere, og der bestemmelsene i sameieavtalen er mer «skreddersydd» enn lovens løsning for akkurat dette sameiet. Vi har betydelig erfaring med å utarbeide slike avtaler.

Bør dere lage sameieavtale? Svaret er nok i de fleste tilfeller bekreftende. Dette selv om det er ganske få (kanskje bare to) sameiere, og selv om dere oppfatter å være enige om det meste. Det kan lages noen klare «kjøreregler» for fremtiden, som sikrer at det ikke oppstår den store uenigheten.

En slik avtale kan regulere flere forhold. Noen typiske forhold er:

  • hvordan bruken skal fordeles.
  • vedlikehold, nødvendige periodiske gjøremål, utgiftsdekning osv.
  • hva som skal skje når partene ikke klarer å samarbeide.

Loven har bestemmelser om forkjøpsrett hvis en part vil selge sin andel. De andre sameierne har da forkjøpsrett, og vil ha rett til sin forholdsmessige andel av den eierandelen som selges. Her kan man eventuelt avtale andre løsninger dersom man ønsker dette. Videre kan man avtale hvordan en slik eierandel skal prises.

Men hva hvis en sameier «går lei» av hele samarbeidet, og finner det svært vanskelig at partene fortsetter å eie eiendommen sammen? Kanskje ønsker hun ikke primært å selge sin andel, men å beholde tilknytningen til eiendommen?

En løsning hvor man deler eiendommen i flere fysiske deler, slik at hver sameier beholder en mindre del, er oftest helt uaktuell av flere grunner – byggets/tomtens størrelse, bruksmessige forhold, offentlige hindre for fradeling mv. Sameieloven § 15 sier at dersom eiendommen ikke kan deles, kan hver sameier med rimelig frist kreve sameiet oppløst. Et slikt krav fremsettes etter rimelig frist for tingretten, som forelegger kravet for de andre sameierne og med uttalefrist. Utgangspunktet her er at enhver sameier har rett til å kreve sameiet oppløst. Dette betyr i så fall at retten bestemmer at eiendommen skal selges (ved medhjelper). Sameierne har forkjøpsrett.

For sameierne er dette i noen tilfeller en enkel og kurant sak: eiendommen selges til høystbydende, og hver sameier får selv bestemme om han vil søke å tre inn i det høyeste budet som er kommet. En slik tvangsoppløsning kan imidlertid ha uheldige sider. En ting er at den mest kjøpesterke da kan «kvitte seg med» andre sameiere med svakere kjøpekraft.  Et annet forhold er at «intensjonen» bak mange sameier nettopp er å beholde eiendommen i familien, til glede for hver «familiegren». Et eget tolkningsspørsmål i disse sakene kan være hvorvidt grunnlaget for opprettelsen av sameiet (skjøte, testament, gavebrev eller annet) eller selve sameieavtalen (dersom slik avtale foreligger) må tolkes slik at det er gjort unntak fra retten til å kreve oppløsning av sameiet. I så fall må sameieavtalens ordlyd eller intensjonene bak sameieavtalen/opprettelsen av sameie klart tilsi at det ikke er adgang til å kreve tvangsoppløsning. En sak, der dette spørsmålet ble behandlet, er en høyesterettsdom fra 2016 (HR-2016-386-A). I akkurat denne saken mente Høyesterett at sameierne ikke hadde fraskrevet seg retten til å kreve sameiet tvangsoppløst slik sameieavtalen var utformet. Dette må imidlertid typisk vurderes konkret i den enkelte sak.

Vi bistår jevnlig i saker om oppløsning av sameie. Vi vil da ofte i første omgang kontakte de øvrige sameierne og undersøke om det er mulig å komme til en løsning til det beste for alle.

Artikkelen er skrevet av advokatene Bjørn Rener-Larsen og Oda K. Gravås. Spørsmål eller merknader til artikkelen kan du gjerne rette til en av disse.

 



English