NY HØYESTERETTSDOM – SALG AV BRUKTBOLIG

Høyesterett har i en fersk avgjørelse kommet med en viktig avklaring i forhold til mangelsvurderingen for boliger som er solgt med «som den er» forbehold etter avhendingsloven § 3-9. Slike forbehold er svært vanlige ved salg av bruktboliger.

Saken var den at det etter overtakelse viste seg at det var en skjult vannskade på badet i en 12 år gammel enebolig som var solgt med dette forbeholdet. Utbedringskostnadene kom på kr 283.820. Kjøperne fikk ved utbedringen et nytt bad i stedet for et 12 år gammelt bad, og partene var enige om at denne standardhevingen tilsvarte ca. 40 % av utbedringskostnadene.

Det sentrale spørsmålet for Høyesterett var om det i vurderingen av om boligen var i vesentlig dårligere stand enn det kjøperen hadde grunn til å regne med skulle tas hensyn til standardhevingen.

Bakgrunnen for at dette var et viktig spørsmål er at det i rettspraksis ofte har blitt lagt betydelig vekt på hvor stort forholdet er mellom utbedringskostnadene og kjøpesummen. Det er gjerne sagt at grensen for hva som vil være vesentlig vil ligge mellom 5-6 % av kjøpesummen. Dette vil imidlertid kunne variere alt etter hvor gammel boligen er og hvordan den er markedsført.

I dette tilfellet tilsvarte utbedringskostnadene 5,5 % av kjøpesummen og 3,6 % dersom det ble tatt hensyn til standardhevingsfradraget. Selgers eierskifteforsikringsselskap argumenterte da for at i sistnevnte tilfelle ville ikke vesentlighetskravet være oppfylt slik at kjøper ikke hadde noe krav mot selger.

Høyesterett var ikke enig i at det skulle tas hensyn til standardhevingen i vesentlighetsvurderingen. Etter Høyesteretts syn måtte vurderingen ta utgangspunkt i forskjellen mellom berettiget forventet stand og faktisk stand på eiendommen. Dette måtte derfor vurderes hva som måtte til for å sette eiendommen tilbake i den stand som kjøperen kunne forvente. Fordelen ved standardhevingen skal i stedet komme til fradrag ved utmålingen av prisavslaget.

Når utbedringskostnadene var 5,5 % av kjøpesummen og boligen var markedsført som godt vedlikeholdt og i god stand fant Høyesterett derfor at vesentlighetskravet var oppfylt etter avhendingsloven § 3-9. Anken ble derfor forkastet og resultatet ble at kjøper fikk et prisavslag.

Kontakt Glenn Heia eller andre i vår faggruppe for fast eiendom for mer informasjon om dette. Advokatfirma Hald & Co har lang erfaring med saker om mangler ved fast eiendom