Nye standardkontrakter for utleie av næringseiendom

Høsten 2016 kom Forum for Næringsmeglere m.fl. med flere oppdaterte versjoner av standardkontraktene for utleie av næringseiendom. Det er gjort flere endringer i forhold til tidligere versjoner. Vår erfaring er at kontraktene benyttes i relativt stort omfang slik at dette er noe både utleiere og leietakerne bør være oppmerksom på.  Videre blir kontraktene ofte ansett for hva som regnes som «markedspraksis» innenfor utleie av næringseiendommer. Vi nevner enkelte av de mest sentrale endringene nedenfor i denne artikkelen.

Eiendomsskatt

Stadig flere kommuner har innført eiendomsskatt. I 2016 var tallet over 85 %. Ved inngåelse av nye leiekontrakter er eiendomsskatten ofte et tema i forhandlingene. I standardkontrakten for brukte bygg er denne forpliktelsen lagt på leietaker. Leietaker dekker denne skatten gjennom felleskostnadene. Dersom eiendomsskatten fjernes i den aktuelle kommunen vil felleskostnadene bli redusert. Slik sett er dette en fordel for leietaker fremfor at eiendomsskatten inkluderes i leien.

Overtakelsesprotokoll

Vår erfaring er at det ofte slurves mye med å utarbeide overtakelsesprotokoller og ta bilder ved overtakelsen.  Det kan være uheldig dersom det senere skulle oppstå en uenighet mellom partene om feil og mangler ved overtakelsen eller lokalenes standard ved leieforholdets opphør. I leiekontraktene er det ofte inntatt bestemmelser om tilbakeføring til opprinnelig standard med fradrag for alminnelig slitasje og elde eller tilbakestilling av endringsarbeider. Det kan være vanskelig å fastlegge hva som var opprinnelig standard dersom man ikke har noen bilder eller protokoll. Det er derfor nå utarbeidet en egen mal for overtakelsesprotokoller som det er henvist til i leiekontrakten. Denne inneholder en sjekkliste for overtakelsen samt at det legges opp til at bilder skal være vedlegg. Det kan være en nyttig påminnelse for partene.

Merverdigavgift

I 2014 ble kravet om frivillig registering for utleie av næringseiendom fjernet så fremt utleier er registrert for annen mva-pliktig virksomhet. Merverdiavgiftsbestemmelsen i standardleiekontraktene nå endret for å hensynta dette. Det har relevans ved fremutleie.

Tilbakestilling av leietakers arbeider

Tilbakestilling av leietakers endringsarbeider kan ofte være et punkt som bør vies særlig oppmerksomhet ved leieforholdets inngåelse. Både for utleier og leietaker kan slike arbeider innebære store kostnader. I standardkontrakten er det nå fastsatt at leietakers endringsarbeider skal tilbakestilles ved fraflytting med mindre annet avtales skriftlig. Dette har også en side mot skatte- og avgiftsmessige forhold for både utleier og leietaker. Det er derfor viktig å ha et bevisst forhold til hvem som skal dekke kostnadene ved endringsarbeidene og hva som skal skje med dem ved leieforholdets opphør. Dette bør inntas i leiekontrakten ettersom skatte- og avgiftsmyndighetene ofte tar utgangspunkt i denne ved vurderingen.

Forsinkelse

I de eldre versjonene av standardkontraktene var det tidligere et krav om at forsinkelsen måtte være vesentlig før utleier var erstatningsansvarlig ovenfor leietaker. Kravet om vesentlighet er nå fjernet. Det innebærer at utleier vil måtte dekke leietakers direkte tap ved forsinkelse selv om denne er av mindre varighet. Utleiere bør derfor være oppmerksomme på endringen særlig i tilfeller der det er noe usikkerhet når lokalene vil bli klare til overtakelse for en ny leietaker.

Avslutningsvis understrekes at standardkontraktene kun er utgangspunkter og derfor alltid bør tilpasses i hvert enkelt tilfelle. Det er viktig å regulere særegne forhold ved leieobjektet samt andre forhold som utleier og leietaker måtte avtale.

Ta kontakt med advokat Glenn Vidar Heia, Lars Hvalgård Bakke eller Ole Magnus Heimvik i avdelingen for fast eiendom for mer informasjon om endringene eller ved behov for bistand med utleie og leie av næringslokaler